Pe data de 30 aprilie 2025, Guvernul Romaniei a adoptat Ordonanta de Urgenta nr. 31/2025 privind unele masuri pentru simplificarea procedurilor in domeniul urbanismului si constructiilor si accelerarea investitiilor („OUG 31”), menita sa reduca birocratia caracteristica procesului de autorizare a constructiilor si, pe cale de consecinta, sa accelereze investitiile in domeniul imobiliar.

 

Adoptarea OUG 31 a avut loc intr-un context politico-administrativ cu multe provocari in domeniul dezvoltarilor imobiliare, caracterizat de proceduri de autorizare greoaie, care pot dura chiar si cativa ani. In paralel, proiectul pentru Codul Urbanismului, lege care, printre altele, avea scopul de a accelera procesul de avizare si autorizare a proiectelor imobiliare, intarzie sa apara.

In acest context, Guvernul Romaniei a apreciat ca adoptarea unor masuri urgente de simplificare a procedurilor din domeniul urbanismului si constructiilor nu mai poate fi amanata. Astfel, a recurs la adoptarea OUG 31 intr-un timp record, proiectul ordonantei fiind anuntat pentru transparenta decizionala printr-un comunicat de presa al Ministerului Dezvoltarii pe data de 24 aprilie 2025, si fiind aprobat si publicat in Monitorul Oficial in doar sase zile, pe data de 30 aprilie 2025. Principalul argument invocat pentru adoptarea rapida a OUG 31 a fost faptul ca investitiile finantate din PNRR trebuie finalizate (executate si receptionate) pana la jumatatea anului 2026.

 

OUG 31 aduce modificari atat Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismului („Legea 350”), cat si Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii („Legea 50”). Printre cele mai importante modificari se numara:

 

Autoritatile administratiei publice locale competente cu emiterea avizului de oportunitate pentru PUZ vor avea la dispozitie 30 de zile de la data depunerii solicitarii la registratura pentru analizarea documentatiei in cadrul comisiei tehnice de amenajare a teritoriului si urbanism („CTATU”) , precum si pentru transmiterea adreselor de solicitari de completare sau clarificare a acesteia. Mai mult, avizul de oportunitate se va emite in maximum 15 zile de la analizarea documentatiei in sedinta CTATU. In acest caz, nu se aplica avizarea tacita .

 

In legatura cu PUZ sau planurile urbanistice de detaliu („PUD”), beneficiarii privati nu mai pot fi taxati suplimentar pentru reanalizarea documentatiilor in cazul unor completari sau modificari. Taxele achitate la prima depunere raman valabile.

 

Daca se solicita reconfirmarea, avizele si acordurile emise anterior in contextul elaborarii unui PUZ sau PUD, acestea trebuie reconfirmate de catre entitatile emitente in cel mult 5 zile lucratoare, cu conditia ca solutia tehnica avizata initial sa nu fi suferit modificari. In absenta unui raspuns in acest termen, se considera ca nu exista obiectii, iar avizul sau acordul se considera reconfirmat tacit.

 

Este interzisa conditionarea emiterii unui aviz de obtinerea prealabila a altor avize, cu exceptia cazurilor expres prevazute prin lege (avizul de oportunitate si avizul arhitectului-sef). Astfel, beneficiarii vor putea depune documentatia simultan la toti avizatorii, iar informatiile si conditiile din avize trebuie integrate in documentatie de catre proiectant, impreuna cu beneficiarul, astfel incat solutia finala propusa pentru aprobare sa respecte integral cerintele stabilite de toti avizatorii.

De asemenea, institutiile emitente nu mai pot solicita informatii sau documente care depasesc continutul-cadru legal al documentatiilor sau studiilor prevazute de metodologiile aprobate oficial. Totodata, se interzice impunerea unor solutii sau cerinte care nu au legatura directa cu obiectul sau gradul de detaliere al documentatiei.

 

Entitatile emitente de avize si acorduri pentru documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism au, in general, un termen de 30 de zile pentru emiterea avizului/acordului, calculat de la depunerea solicitarii, cu exceptii in urmatoarele domenii:

(i) autoritatile de mediu (15 zile dupa finalizarea procedurilor specifice de mediu);

(ii) autoritatile pentru protectia monumentelor (30 zile dupa analiza in comisia competenta, avand obligatia de a depune spre analiza in comisie in termen de 30 zile de la inregistrarea cererii solicitantului);

(iii) institutiile centrale care presupun comisii specializate (15 zile dupa analiza in cadrul comisiei, avand obligatia de a depune spre analiza in comisie in termen de 30 zile de la inregistrarea cererii solicitantului);

(iv) inspectoratele pentru situatii de urgenta (15 zile de la depunerea documentatiei); si

(v) institutiile din sistemul de aparare si securitate, in cazul carora se aplica termenele proprii, stabilite prin proceduri specifice.

In cazul avizarii documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire, entitatile emitente ale avizelor/acordurilor au, in general, un termen de 15 zile pentru emiterea avizului/acordului, calculat de la depunerea solicitarii, cu exceptii in urmatoarele domenii:

(i) autoritatile de mediu (15 zile dupa finalizarea procedurilor specifice de mediu);

(ii) autoritatile pentru protectia monumentelor (30 zile dupa analiza in comisia competenta, avand obligatia de a depune spre analiza in comisie in termen de 30 zile de la inregistrarea cererii solicitantului);

(iii) institutiile centrale care presupun comisii specializate (15 zile dupa analiza in cadrul comisiei, avand obligatia de a depune spre analiza in comisie in termen de 30 zile de la inregistrarea cererii solicitantului);

(iv) Autoritatea Aeronautica Civila (30 zile de la depunerea documentatiei) – de remarcat ca in cazul acestei autoritati, atat pentru avizarea documentatiei de urbanism/amenajare a teritoriului, cat si pentru documentatia de obtinere a autorizatiei de construire termenul va fi de 30 zile de la depunerea solicitarii.

Trebuie remarcat de asemenea ca in cazul documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire nu mai exista exceptia privind institutiile din sistemul de aparare si securitate pentru care va fi deci aplicabil acelasi termen de 15 zile de la depunerea documentatiei, indiferent de prevederile legislatiei specifice.

 

 Potrivit OUG 31, avizul de oportunitate, precum si avizele si acordurile emise in cadrul aceleiasi proceduri de avizare a unei documentatii de urbanism sau de amenajare a teritoriului vor ramane valabile de la momentul emiterii pana la momentul aprobarii documentatiei respective, indiferent de termenele stabilite prin procedurile interne ale avizatorilor. In mod similar, avizele si acordurile emise, solicitate prin certificatul de urbanism, inclusiv la faza de studiu de fezabilitate sau documentatie de autorizare a lucrarilor de interventie, isi pastreaza valabilitatea pana la receptia la terminarea lucrarilor, daca nu intervin elemente noi sau nu se modifica conditiile care au stat la baza emiterii acestora respectiv solutiile tehnice la faza de documentatie tehnica pentru obtinerea autorizatiei de construire, pana la finalizarea executarii lucrarilor corespunzatoare pentru care au fost eliberate, respectiv pana la incheierea procesului-verbal de receptie finala corespunzator.

 

In contextul avizarii documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism, dar si a documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire, institutiile pot solicita clarificari, completari sau modificari o singura data, intr-o adresa unica, temeinic motivata tehnic sau juridic, in termenele prevazute pentru emiterea avizelor. Beneficiarul are la dispozitie 60 de zile sa prezinte, prin documentatie revizuita, justificari sau explicatii privind eventualele observatii nepreluate. Daca nu se transmite un raspuns in termen, documentatia se restituie solicitantului. In cazul ambelor categorii de avizare, entitatile emitente vor avea obligatia de a emite avizul in termen de 15 zile de la primirea raspunsului solicitantului, formulat in termenul indicat.

 

In situatia in care institutiile nu emit solicitari de clarificari, nu trimit avize sau nu comunica respingerea in termenele prevazute mai sus, pentru fiecare categorie de avize, documentatia de amenajare a teritoriului si de urbanism ori documentatia pentru obtinerea autorizatiei de construire se considera completa si corecta, iar avizul se considera acordat tacit. Avizele trimise dupa ce beneficiarul a invocat avizarea tacita nu mai produc efecte juridice.

De mentionat insa ca OUG 31 prevede o serie de exceptii de la procedura avizarii tacite, respectiv aceasta nu va fi aplicabila in cazul avizului de oportunitate in cadrul documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism si in cazul avizelor emise de institutiile parte din sistemul national de aparare, ordine publica si securitate nationala in legatura cu documentatia de amenajare a teritoriului si de urbanism si documentatia pentru obtinerea autorizatiei de construire. De altfel, in legatura cu ultimul caz, legea prevede in mod expres ca autorizatiile de construire nu vor putea fi emise in lipsa avizului institutiilor parte din sistemul national de aparare, ordine publica si securitate nationala daca acesta a fost solicitat prin certificatul de urbanism / de reglementarile urbanistice in vigoare.

Pe baza acestui regim, beneficiarul poate continua procesul de aprobare si de obtinere a autorizatiei de construire, depunand dovada inregistrarii documentatiei, eventualele completari si o declaratie pe propria raspundere prin care confirma ca nu a primit niciun raspuns oficial in termenul legal, invocand astfel avizarea tacita prevazuta de lege.

Desi suntem de acord ca tergiversarea procesului de emitere a avizelor pentru documentatiile de urbanism reprezinta una dintre principalele cauze ale blocajelor si intarzierilor nejustificate in autorizarea proiectelor imobiliare, consideram ca mecanismul avizarii tacite poate ridica serioase probleme de aplicare practica.

In esenta, acest mecanism, desi conceput ca un instrument de deblocare administrativa, poate conduce, in concret, la congestionarea instantelor de judecata prin intentarea actiunilor in contencios administrativ formulate in vederea anularii autorizatiilor de construire emise in temeiul unor avize considerate acordate tacit. Spre exemplu, sa ne imaginam un scenariu in care Autoritatea Aeronautica Civila Romana („AACR”) nu emite avizul in termenul prevazut de lege si, pe cale de consecinta, se emite avizul AACR in mod tacit si ulterior autorizatia de construire. Totusi, un aviz si o autorizatie de construire emise in acest context ar putea incalca servitutile legale aeronautice civile sau militare, reglementate prin Legea nr. 21/2020 privind Codul Aerian si prin Ordinul 735/2015 pentru aprobarea Reglementarii aeronautice civile romane privind stabilirea zonelor cu servituti aeronautice civile. O constructie edificata cu nesocotirea acestor servituti poate genera riscuri grave privind siguranta aviatiei. In mod similar, avizarea tacita se aplica si in cadrul punctului de vedere emis de autoritatea de mediu. Astfel, vor putea exista situatii in practica in care, desi finalizata procedura de evaluare a impactului asupra mediului, autoritatea sa nu raspunda in termenul de 15 zile prevazut de lege, iar documentatia sa fie avizata tacit, fara a fi impuse conditionari pentru protectia mediului. Acest lucru este de natura sa vulnerabilizeze protectia anumitor zone cu o importanta deosebita pentru biodiversitate si servicii ecologice, cum ar fi parcuri naturale sau alte zone protejate.

In concluzie, chiar daca neemiterea avizului in termen legal este o cauza reala si frecventa a blocajelor in dezvoltarea proiectelor imobiliare, consideram ca sanctiunea avizarii tacite poate genera numeroase dificultati practice, precum si congestionarea instantelor de judecata.

 

Se interzice schimbarea responsabilului de dosar, in vederea continuitatii procesului de avizare. Introducerea pe agenda comisiilor cu intarziere, lipsa raspunsului la solicitari sau respingerea fara fundament constituie contraventii si se sanctioneaza cu amenzi intre 3.000 si 10.000 RON.

 

OUG 31 intra in vigoare la data publicarii in Monitorul Oficial, respectiv 30 aprilie 2025, cu exceptia articolelor referitoare la sanctiuni (art. I pct. 5–7 si art. V), care intra in vigoare dupa 30 de zile. Ministerul Dezvoltarii are la dispozitie 10 zile pentru a adopta formularul oficial pentru declaratia pe propria raspundere privind avizarea tacita.

 

In concluzie, prin OUG 31, au fost introduse modificari substantiale in procedura de avizare si autorizare a proiectelor imobiliare, modificari care ar putea conduce, in mod concret, la o reducere semnificativa a duratei necesare pentru obtinerea unui PUZ, PUD sau a unei autorizatii de construire. Ramane insa de vazut daca, prin legea de aprobare a ordonantei, va fi mentinut mecanismul avizarii tacite si in ce mod va fi acesta aplicat in practica.