Gurvernul Romaniei si Ministerul de Finante au publicat, ,,Proiectul de lege privind unele masuri fiscal bugetare” (proiecte-acte-normative - Acasa - MF) prin care s-a stabilit ca va creste cota TVA-ului redus de 9% pentru locuinte ca parte a politicii sociale, pana la valoarea standard de 21% pentru toate locuintele noi, care vor fi realizate si vandute dupa data de 01 august 2025.

La acest moment, piata imobiliara din Romania intampina mai multe dificultati de dezvoltare si crestere, printre care enumeram: o perioda lunga de incertitudine politica si fiscala, care au afectat deja mediul economic si dorinta de achitizitie de locuinte noi si alte dificultati specifice legate de cresterea preturilor de construire, care au condus in perioada anterioara: anul 2024 si in primul semestru al anului 2025, la majorari de preturi, in ceea ce priveste achizitia de locuinte noi. 

In cifre, preturile la locuintele noi au crescut in ultimii 2 ani, la nivel national cu 13% in anul 2024 si 15% in primul semestru al anului 2025 %. Pe de alta parte numarul de tranzactii a scazut in anul 2024 cu 14% raportat la anul 2023 si cu 18% in primul semestru al anului 2025 % raportat la perioda anterioara. Din corelare acestor cifre se observa o legatura directa si clara intre cresterea pretului si scaderea numarului de tranzactii la nivel national, grevata in ultimele luni pe incertitudinea politica si fiscala, care au condus la scaderi bruste ale numarului de tranzactii.

Cresterea TVA-ului de la 9% la 21% va conduce la o crestere directa si automata a pretului de tranzactionare a locuintelor noi cu un procent de 12%, ceea ce ar conduce la o crestere istorica a preturilor la locuintele noi, cu un procent de 30% sau mai mult, in anul 2025.

Daca analizam masurile fiscale, care sunt propuse spre adoptare observam ca anularea TVA-ului redus de 9% pentru locuintele noi si trecerea la taxarea standard de 21%, reprezinta o crestere mai mult decat dubla a taxelor ( mai exact 233%) pentru acest domeniu extrem de important pentru industria nationala, fiind cu siguranta domeniul care va fi cel mai afectat de noile masuri fiscale. 

Aceasta modificare va afecta extrem de puternic puterea de cumparare a locuintelor de catre persoanele tinere si famiile din clasa media, adica majoritatea populatiei Romaniei.

In plus exista o probabilitatea extrem de ridicata, probata prin datele existente si prezentate mai sus, ca aceasta modificare sa conduca la scaderea brusca a cererii in piata imobiliara rezidentiala, cu impact negativ in lant asupra investitiilor, firmelor care activeaza in intreaga piata imobiliara, a locurilor de munca si a colectarii taxelor; In realitate, scazand numarul tranzactiilor cu un procent similar cu cel al cresterii taxelor, se vor colecta mai putine taxe, insa este de asteptat ca efectele sa fie generalizata si negative asupra celor care activeaza in aceasta industrie.

Aceasta diminuare dramatica, ar putea genera pe termen mediu si lung o scadere generalizata la nivelul intregii industrii imobiliare, cu pierderi de ordinul miliardelor de euro in investitii noi si scaderi ridicate ale taxelor colectare la bugetul statului.

In ceea ce priveste textul actual al proiectului de lege, acesta genereaza confuzii privind aplicarea cotei reduse pentru tranzactiile aflate in curs, pe baza antecontractelor deja semnate. Este nevoie de clarificari urgente pentru a evita interpretarile contradictorii si blocarea a zeci de mii de tranzactii imobiliare aflate in derulare. Lipsesc in integralitate prevederi cu privire la aplicarea noilor norme fiscale asupra tranzactiilor care s-au incheiat cu o cota standard de 19%, fiind tratata doar lacunar ipoteza tranzactiilor deja incheiate cu o cota de 9%. 

Consideram ca limitarea aplicabilitatii cotei reduse doar pentru un an, pentru tranzactiile deja antecontractate, pana la 1 august 2026, este nerealista si injusta, incalcand principiile securitatii juridice si fiscale si ale proportionalitatii, in contradictie chiar cu dreptul european si national. Este notoriu faptul ca, din motive birocratice si tehnice, nu este posibila finalizarea unui proiect imobiliar de proportii intr-o perioada de 1 an calendaristic, ceea ce inseamna ca vor exista doua categorii de cumparatori: cei ,,norocosi” ale caror tranzactii se vor finaliza si vor putea realiza vanzarea pana la data de 01.08.2026, si cei mai ,,putin norocosi” care nu se vor incadra in acest termen, desi in acest caz nu exista nicio culpa a cumparatorilor sau dezvoltatorilor imobiliari.